راهنمای حقوقی خرید ملک ورثه ای

نکات حقوقی کلیدی در خرید ملک ورثه‌ای

خرید ملک ورثه‌ای به‌دلیل تعدد فروشندگان و وضعیت خاص مالکیت، از جمله معاملاتی است که نیازمند دقت حقوقی ویژه می‌باشد. عدم رعایت الزامات قانونی در این نوع معاملات می‌تواند منجر به بطلان معامله یا توقف انتقال سند رسمی شود.

۱. احراز مالکیت و گواهی انحصار وراثت

پیش از انجام معامله، بررسی گواهی انحصار وراثت معتبر الزامی است. اسامی کلیه وراث، نسبت آنان با متوفی و میزان سهم‌الارث هر یک باید دقیقاً با مدارک هویتی تطبیق داده شود. صرف بررسی شناسنامه متوفی یا اظهارات شفاهی وراث کفایت نمی‌کند.

۲. حضور یا نمایندگی قانونی تمام وراث

اصل بر این است که تمامی وراث شخصاً در معامله حاضر باشند یا به نماینده‌ای واحد، وکالت‌نامه رسمی معتبر برای فروش اعطا کرده باشند. انجام معامله بدون حضور یا نمایندگی قانونی همه وراث، معامله را در معرض ریسک حقوقی جدی قرار می‌دهد.

۳. وراث صغیر و محجور

در صورت وجود وارث صغیر، فروش سهم با وجود ولی قهری و در مورد وارث محجور (سفیه یا مجنون)، ارائه حکم حجر، تعیین قیم و اخذ اجازه صریح دادستانی الزامی و غیرقابل اغماض است.

۴. درج صحیح فروشندگان در مبایعه‌نامه

در مبایعه‌نامه باید نام تمامی وراث به‌عنوان فروشنده درج شود و ذکر نام متوفی یا یک وارث به‌جای سایرین نادرست است. توصیه می‌شود در قرارداد قید شود که وراث نسبت به اجرای تعهدات معامله در برابر خریدار مسئولیت تضامنی دارند.

۵. پرداخت ثمن معامله

ثمن معامله باید متناسب با سهم‌الارث هر وارث محاسبه و ترجیحاً به‌صورت جداگانه به خود آنان پرداخت شود. در صورتی که یک نفر به نمایندگی از کلیه وراث ثمن را دریافت می‌کند، باید در مبایعه‌نامه تصریح شود که وی با اختیار قانونی و به نمایندگی از همه وراث ثمن را دریافت نموده و خریدار از این بابت بری‌الذمه است.

۶. مالیات بر ارث و انتقال سند

انتقال رسمی سند ملک ورثه‌ای منوط به تعیین تکلیف مالیات بر ارث و ارائه مفاصاحساب یا فرم‌های مالیاتی مربوط (از جمله فرم ۱۹ حسب مورد) است. تعهد فروشندگان به انجام این امر باید صراحتاً در مبایعه‌نامه درج شود.

۷. وجود یا عدم وجود وصیت‌نامه  

در مبایعه‌نامه تصریح شود که فروشندگان اقرار می‌نمایند هیچ‌گونه وصیت‌نامه مؤثر نسبت به ملک مورد معامله یا سهم‌الارث وراث وجود ندارد. همچنین قید گردد در صورت طرح هرگونه ادعا یا بروز اختلاف ناشی از وصیت‌نامه، مسئولیت حقوقی آن به‌عهده فروشندگان بوده و خریدار از این بابت مسئولیتی نخواهد داشت. درج این شرط، موجب شفافیت و استحکام حقوقی معامله خواهد شد.

جمع‌بندی

معامله ملک ورثه‌ای زمانی امن و قابل اتکا است که با بررسی دقیق مدارک، رعایت حقوق تمامی وراث و تنظیم حرفه‌ای مبایعه‌نامه انجام شود. آگاهی خریدار و دقت مدیران قرارداد، مهم‌ترین عامل پیشگیری از اختلافات و دعاوی آتی خواهد بود.